Haremos dos ejercicios como ejemplos para calcular rentabilidad:
Ejemplo 1
Vamos a suponer que ya tenemos un inmueble seleccionado, hemos visto en la zona y al parecer está por debajo de precio de mercado y ahora toca hacer los números.
Es un piso en Cáceres, Badajoz que está en venta por 44.900€, de gastos de comunidad son 12€/mes y de IBI son 340€ al año.
El piso tiene 3 habitaciones, salón – cocina, 1 baño y cocina. Es un 5º SIN ascensor
Según varios anuncios en internet podemos ver que el piso podría alquilarse en torno a los 400€.
Cómo es un 5º sin ascensor, podríamos intuir que tipo de inquilino tendríamos, una pareja joven trabajadora, 3 amigos que quieran compartir piso, etc.
Ahora a los números…
Los gastos totales de la compra serían: 53.992€
Distribuidos en las siguientes partidas:
Venta del piso: 44.900€
Impuesto ITP: 3.592€ (Al ser Extremadura corresponde un 8%)
Gastos de Notaría, gestoría y registro: 500€
Costes de un supuesto lavado de cara: 2000€
Costes de mobiliario: 3000€
Luego los gastos anuales que tiene este inmueble son los siguientes:
IBI: 340€
Seguros (Hogar, Impago, etc): 350€
Comunidad de propietarios: 144€ (12€/mes)
Periodos vacíos (Siempre es buena idea incluir una partida de gastos adicionales o periodos vacíos): 500€
El total de gastos anuales de esta vivienda sería de: 1.334€
Teniendo en cuenta que el alquiler de esta vivienda estaría en los 400€ al mes o 4.800€ al año, podemos sacar las siguientes conclusiones:
La rentabilidad bruta es de un 8,9% (4.800€/53.992€)
La rentabilidad neta es de un 6,4% ((4.800€ – 1.334€)/54.292€)
Esta inversión generaría un cashflow de 289€ al mes (400€-111€)
Con los datos que tenemos también podemos calcular que en alrededor de 11 años se recupera el valor de la inversión inicial
Vemos en esta operación que la rentabilidad está por debajo de la inicialmente exigida por lo que aún siendo una oportunidad en el mercado, no deberíamos tomarla ya que no se ajusta a nuestras necesidades. También contemplar que es una operación donde no hay hipoteca de por medio.
Ejemplo 2
En este caso nos encontramos con una vivienda en Vallecas, Madrid que se vende en 60.000€ en una zona de alta demanda.
Los gastos de comunidad son de 20€ al mes y de IBI 510€ al año.
Es un piso bajo de 1 habitación.
Según varios anuncios de internet y el precio medio de la zona, podríamos alquilar esta vivienda en 620€ luego de pintar y cambiar algunos muebles.
En esta ocasión pediremos un 75% de financiación al banco.
Ahora los números…
Los gastos totales de la compra serían: 71.500€
Distribuidos en las siguientes partidas:
Venta del piso: 60.000€
Impuesto ITP: 3.600€ (Al ser Madrid corresponde un 6%)
Gastos de Notaría, gestoría y registro: 600€
Gastos de Hipoteca (Tasación): 300€
Costes de arreglos y reformas: 4000€
Costes de mobiliario: 3000€
Luego los gastos anuales que tiene este inmueble son los siguientes:
IBI: 5100€
Seguros (Hogar, Impago, etc): 400€
Comunidad de propietarios: 240€ (20€/mes)
Periodos vacíos (Siempre es buena idea incluir una partida de gastos adicionales o periodos vacíos): 600€
El total de gastos anuales de esta vivienda sería de: 1.750€
Detalles de la financiación:
75% financiado
Hipoteca de 45.000€
Capital aportado: 26.500€
Plazo: 15 años
Tipo: fijo
Interés: 3.0%
Cuota: 311€/mes y 3.729€/año
Intereses (promedio): 61€/mes y 729€/año
Amortización (promedio): 250€/mes y 3.000€/año
Teniendo en cuenta que el alquiler de esta vivienda estaría en los 620€ al mes o 7.440€ al año y la hipoteca del 75% de la vivienda está concedida a 15 años a tipo fijo del 3% podemos sacar las siguientes conclusiones:
La rentabilidad bruta es de un 10,4% (7.440€/71.500€)
La rentabilidad neta es de un 6,9% ((7.440€ – 1.750€ – 729€)/71.500€)
Esta inversión generaría un cashflow de 163€ al mes (620€-311€-146€)
En esta operación vemos que sí se alcanza la rentabilidad objetiva del 8% bruto por lo que es una oportunidad que se debería tomar.
Cómo vemos en esta operación, al contrario de la anterior, la rentabilidad es mayor pero el cashflow mensual es menor porque hay que pagar una cuota mensual de hipoteca, aunque hay que considerar que el capital invertido es de casi la mitad.
Así es como se analiza una vivienda con los números más concretos, luego aparte hay que hacer un análisis menos financiero y conocer la zona, vecinos, servicios cercanos, etc.
Revisar que la vivienda esté en buenas condiciones o que la reforma que se tenga que hacer, la tengas prevista para incluirla en los cálculos.
En el siguiente paso, veremos cómo hacer una oferta luego de que los números cuadran y la visita al inmueble haya sido un éxito.