Para solicitar una hipoteca, el primer paso que debes hacer es cambiar la mentalidad, el banco pasará a ser tu socio y deberás explicarle el por que le conviene asociarse contigo.
Al banco le interesa ganar dinero con el menor riesgo posible, por eso el cliente ideal es una persona con contrato fijo, con antigüedad laboral, y una buena estabilidad financiera.
Mientras mejor sea tu perfil, mejores condiciones tendrás.
Si no dispones de esta estabilidad financiera, hay más opciones como por ejemplo incluir otro titular que sí la tenga en la hipoteca o poner una vivienda libre de cargas como doble garantía.
La hipoteca con doble garantía funciona de la siguiente manera:
Si tienes una vivienda, por ejemplo la de tus padres, libre de cargas y quieres comprar una vivienda para ti, podrías proponerle al banco que te de una hipoteca por la nueva vivienda y la vivienda de tus padres. Esta opción es mucho más riesgosa ya que si no se paga la hipoteca, el banco se quedaría con las dos viviendas.
Desde la nueva ley hipotecaria del 2019, se ha regulado con mucho más énfasis a favor de los consumidores por lo que hay prácticas bancarias que ya no se proponen.
Antes de firmar la hipoteca, hay varios documentos obligatorios que se deben entregar, la FEIN como mínimo 10 días antes de la escritura de la vivienda y es vinculante con toda la información del crédito:
- Datos del banco y de la empresa de intermediación financiera, si la hubiera.
- Características de la hipoteca: importe, duración, tipo de interés, cuota…
- Tipo de interés y otros gastos
- Periodicidad y número de pagos
- Importe de cada cuota
- Tabla de amortización
- Otras obligaciones como las vinculaciones asociadas a la hipoteca (domiciliación de nómina, seguros o tarjetas de crédito, entre otros).
También el banco hará entrega de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que es un documento importantísimo ya que contiene datos como el índice de referencia de las hipotecas variables y su cálculo, los gastos o el coste de la ejecución de la hipoteca en caso de impago.
En la nueva ley hipotecaria, también se refleja el mínimo de impagos para que te embarguen la vivienda.
Si te encuentras en la primera mitad del plazo de tu hipoteca, tienes que dejar de pagar 12 cuotas, o el equivalente al 3% del importe de hipoteca, para que te puedan embargar la casa. Si te encuentras en la segunda mitad del plazo, el número de cuotas sin pagar se extiende hasta 15 o el equivalente al 7% del préstamo hipotecario.
Además, el interés de demora que el banco te cobrará por retrasarte en tus pagos no podrá superar los 3 puntos por encima del interés de tu hipoteca.
También hay cambios en el pago adelantado de la hipoteca o “amortización de capital” esta puede ser parcial o total.
Aquí se han fijado las comisiones bancarias que podrán cobrarte y dependerá del tipo de hipoteca y el año de la amortización:
- En una hipoteca variable, el importe máximo de comisión es de un 0,15% en base a la cantidad que amortices, si lo devuelves en los primeros 5 años de contrato. Y si lo devuelves durante los 3 primeros años, te podrán cobrar hasta el 0,25% del importe amortizado. Si han pasado más de 5 años esta comisión desaparece.
- En una hipoteca a tipo fijo, el coste máximo de la comisión puede ser de hasta el 2% sobre la cantidad amortizada si lo devuelves en los primeros 10 años de contrato. Pasado ese plazo, la comisión no podrá superar el 1,5% de la cantidad adelantada.
Anteriormente el comprador se debía hacer cargo de los gastos de la hipoteca y ahora sólamente paga la tasación y el banco se hace cargo de liquidar impuestos y registrar la escritura de la hipoteca.
Al margen de la nueva ley hipotecaria, conocer este tipo de información es importante para entender realmente lo que te ofrecer y que cosas se pueden negociar o quitar de la hipoteca.
Una opción que es cada vez mas común es contar con un broker hipotecario, un agente que trabaja constantemente con bancos y está al día de que tipos de interes suelen dar a que tipo de perfil. Normalmente los honorarios de un broker hipotecario está entre unos 2000 y 5000€
Lo más importante al negociar una hipoteca es tener claro que quieres, interés fijo o interés variable, un plazo de 15, 25 o 30 años, si quieres que ese banco sea tu banco donde tengas tus tarjetas, seguros, etc o sólamente la hipoteca. Todas estas variables influirán en las condiciones finales que te aprueben.